其实正常来讲，

房地产集团都是用利息做项目的。

为什么这么说？

因为房地产集团都是采取借钱或者是贷款的方式做项目。

打一个比方，

一个投资回报率高达150%的项目需要20亿才能完成。

这20亿我自己出，不划算。

但是我找别人借，借三年，只需要支付5个亿的利息。

三年之后，项目竣工，陆续能收回30亿的资金。

请问在这个过程中，付出了多少，又赚了多少？

正常人肯定会说：

付出了25亿，赚了5个亿！

但实际上，是付出了5个亿，然后是至少赚了35亿！

因为借的20亿，实际成本就计算5亿利息就行了。

毕竟你只付出了5个亿，就获得了三年20亿的使用权。

（所以借别人的钱做自己的事情更划算，相当于借鸡生蛋。）

然后，这个项目竣工，集团可以拿这个项目找银行或者是金融机构，继续进行30亿的抵押贷款！

最后，拿着这个项目贷款的金额去扩张集团。

虽然这30个亿属于负债，但却是正常的负债，很划算的负债。

因为你只需要5个亿，就撬动了35个亿。

就相当于至少350%的回报率。

这才是房地产集团真正致富的秘诀。

但是林家集团为什么差点破产？

就是因为当初林父不停重复的做这种事情，导致负债太多，让林家集团进入了负的净资产。

然后林家集团也没有任何东西，能够在银行和债权方那里继续贷款。

银行和金融机构，认为你的负债太多，风险太多，不愿意继续给你放款了。

结果，整个集团就瘫痪了。

另外再说一下抵押贷款。

开发商经常会拿自己开发的项目，去找银行贷款。

因为项目什么时候卖掉是不一定的。

一个项目，往往要需要2到3年的时间内，才能彻底清光。

甚至两三年也未必能卖光全部项目。

良心的开发商会等着这些项目什么时候卖掉，他再还清银行的贷款。

但是黑心开发商，他会拖你几年，更黑心一点的，直接捐钱跑路。

这也是为什么，总是有很多新闻曝光：

说明明自己买了房，甚至贷款都还清了，就是办不下来房产证。

因为开发商已经提前把房子抵押给了银行。